Hukuki
Bakış

İnsanın varlığı kültürel, sosyal ve siyasal
bir bütünlük gerektirir. İnsanın varlığını koruyup
geliştirmesi de sahip olduğu vazgeçilmez haklarını korumasıyla
mümkündür. Bu temel hakların konumuzla ilgili olanlarından
birisi barınma hakkıdır. Barınma hakkı bağımsız bir hak değil
kişinin özel-aile yaşamıyla, sosyal güvenlik hakkıyla,
kültürel ekonomik haklarıyla yakından ilgilidir ve önemle
korunması gerektiğinden ulusal ve uluslar arası hukukta ayrıntılı yer
almıştır. Barınma hakkı ve onunla bütünlüklü haklar
Anayasanın 27. maddesinde (herkes yerleşme hakkına sahiptir), 57.
maddesinde (devlet konut ihtiyacını karşılayan tedbirleri alır) ve 60.
maddesinde (herkes sosyal güvenlik hakkına sahiptir) güvence
altına alınmıştır. Uluslar arası alanda ise barınma hakkı İnsan
Hakları Evrensel Beyannamesi'nin 25  maddesinde ve dolaylı
olarak 3 , 12 , 17  ve 22  maddelerinde korunmaktadır. Yine
Türkiye'nin kabul ettiği Uluslararası Ekonomik, Sosyal ve
Kültürel Haklar Sözleşmesi'nin 11. maddesinin 1.
fıkrasında "Bu Sözleşmeye Taraf olan Devletler herkesin,
kendisi ve ailesi için yeterli bir yaşam standardına sahip olma
hakkını tanır. Bu standart; yeterli beslenmeyi, giyinmeyi, barınmayı ve
yaşama koşullarının sürekli olarak geliştirilmesini de
içerir. Taraf Devletler bu hakkın gerçekleştirilmesini
sağlamak için, kendi serbest iradelerine dayalı uluslararası
işbirliğinin esas olduğunu kabul ederek, uygun tedbirleri
alırlar"  denilmek suretiyle barınma hakkı diğer haklarla
birlikte güvence altına alınmıştır. Bundan başka Avrupa İnsan
Hakları Sözleşmesi'nin 8. maddesinde barınma hakkı
"Herkes özel ve aile hayatına, konutuna ve haberleşmesine saygı
gösterilmesi hakkına sahiptir"  şeklinde
düzenlenmiştir.

Ulusal ve uluslararası sözleşmelerde bu denli geniş olarak korunan
barınma ve sağlıklı bir çevrede yaşama hakkının ne yazık ki
son dönemde sıkça ihlal edildiğine tanık oluyoruz. Kentsel
dönüşüm projelerinin uygulanması amacıyla ülkemizin
değişik yerlerinde imara aykırı olduğu söylenen ya da gecekondu
niteliğindeki barınma yerlerinin yıkıldığını ve yıkılacağını
biliyoruz. İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin 2005
yılında yaptığı açıklamaya göre İstanbul genelinde
yıkılması düşünülen gecekondu hane sayısının 85.000
olduğu tespit edilmiştir. Buna imara aykırı ve kaçak yapılar
eklendiğinde sayı epeyce artacaktır. Bu kapsamda 2005 yılında
Okmeydanı, Kağıthane, İkitelli, Esenler, Avcılar ve
Küçükçekmece semtlerinin bazı bölgelerinde
yıkımlar gerçekleşti. 2006 yılında Romanların yaşadığı
mahallelerde, Kadıköy Küçükbakkalköy ve
Hasanpaşa Yıldızbakkal mahallelerinde yıkımlar yaşandı. Bin yıllık
roman mahallesi olan ve tarihi niteliğe sahip Neslişah Sultan ve Hacı
Hüsrev mahallelerinde yıkımların yapılacağı açıklandı.
Basına yansımayan birçok bölgede de yıkımlara devam
ediliyor.

Bir yanda yıkımlar yaşanırken diğer yanda yıkımı yapılan ve
yapılacak yerlerin yerine uluslar arası şirketlerin işbirliği ile kentin
dönüşümü için projeler ihraç ediliyor.
Basına yansıyan projelerden bazıları Haydarpaşa Kentsel
Dönüşüm Projesi, Zeytinburnu Kentsel Dönüşüm
Projesi ve Küçükçekmece Kentsel
Dönüşüm Projesi'dir.

Peki bu kadar çok kişiyi ekonomik, sosyal ve kültürel
yönlerden etkileyen kentsel dönüşüm projeleri neye
dayanıyor? Barınma, mülkiyet haklarını ihlal eden idari işlem ve
eylemler hangi yasal kapsamda gerçekleşiyor?

Devlet insanların temel hak ve özgürlüklerini korurken bu hak
ve özgürlükleri yaşayacağı imkânları yaratmak ve
gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür. İdare toplum
yaşantısını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir
yapıya kavuşturmak, kentlerin ve yerleşim alanlarının planlı ve
düzenli olmasını sağlamak için gerekli tedbirleri alır ve
bunun gereği olarak çevre düzenlemesi yapar.  Planladığı
bölgelere yol, okul, sosyal tesis gibi düzenleyici işlemlerin
gerçekleşmesi için kamulaştırma işlemi yapabileceği gibi
bu hizmetler için bazı yerlerin tahliye edilmesine de karar
verebilir. Ancak idarenin tüm işlem ve eylemleri yargının denetimine
açıktır ve idare tüm işlemlerini tek bir amaçla yapar;
o da kamu yararı ve kamu düzenidir. Kamu düzeni ve kamu yararı
amacını taşımayan tüm idari işlemler hukuka aykırı kabul edilir.
Ancak kentin dönüşümü için gerçekleşen
yıkımların hazırlanan projelerin ve bunun için yasallaşan
metinlerin bu genel anlayıştan ayrıldığını ve sonu toplumun hayrına
olmayacak bir yola girdiğini görüyoruz.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDAKİ YASALAR
VE BU YASALARIN NİYETİ

Kentsel Dönüşüm yasalarında ilk adım 5393 sayılı Belediye
Kanunu'nun "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim
Alanı" başlıklı 73. maddesinde yapılan düzenlemeyle
atılmıştır. Bu konudaki ikinci adım, Kentsel Dönüşüm ve
Gelişim Kanun Tasarısı olarak meclise gönderilen ve mecliste isim
değiştirilerek "Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz
Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması
Hakkındaki Kanun" halini alan yasanın çıkartılmasıyla
gerçekleştirilmiştir. Bu kanun 05.07.2005 tarihli Resmi Gazete'de
yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bundan başka şu
sıralar meclise sunulan bir diğer kanun tasarısı
"Dönüşüm Alanları Hakkındaki Kanun Tasarısı"
yasalaşmayı bekliyor. Her çıkan kanun bir öncekine göre
yerel idareye kentin bölüşümü konusunda daha geniş
yetkiler ve hızlı hareket etme imkânı sunuyor.

    Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan
projeler ilk uygulanmaya başlandığında dayanağını Belediye
Kanunu'nun 73. maddesinden almaktaydı.

MADDE 73. — Belediye, kentin gelişimine uygun olarak eskiyen kent
kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek; konut alanları, sanayi ve
ticaret alanları, teknoloji parkları ve sosyal donatılar oluşturmak,
deprem riskine karşı tedbirler almak veya kentin tarihî ve
kültürel dokusunu korumak amacıyla kentsel dönüşüm
ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bu madde ile belediye ye belediye ve
mücavir alanlar içersinde kalmak ve en az elli bin metrekare
olması şartıyla dönüşüm ve gelişim projeleri hazırlama
yetkisi tanımaktadır.

Öncelikle bu madde niyet yönünden incelenirse; maddede
belirtilen konut, sanayi, ticari alanları yaratmak ve sosyal donatılar
oluşturmak gibi faaliyetler belediye kanununda tanımlanan belediyenin
görev yetki ve sorumluklarından olan imar, ulaşım, kentsel altyapı,
çevre düzenlemesi, sosyal hizmet ve yardım, kent tarihi gibi
önem taşıyan yerlerin korunması gibi hizmetlerinin
görülmesi amacıyla değil; tamamen belediyenin gelir elde etmesi
için kendisine tanınan iktisadi girişim niteliğindeki yetkilerini
kullanmasını sağlayan bir kanun maddesidir. Belediye Kanunu'nda
Belediye'ye gelir elde etmesi için iktisadi girişimlerde
bulunma, şirket kurma gibi yetkiler verilmiştir. Belediye Kanunu'nun
69. maddesine göre belediye düzenli kentleşmeyi sağlamak, konut,
sanayi, ticaret ihtiyacını karşılamak amacıyla konut, toplu konut satmak
kiralamak ve bu amaçla arazi satın almak, kamulaştırma yapmak, bu
arsaları trampa etmek, bu konuda ilgili kurum ve kuruluşlarla ve bankalarla
işbirliği yapmak ve gerektiğinde onlarla ortak projeler
gerçekleştirmek yetkisine sahiptir. Belediyeye tanınan bu yetki
ilgili kanunun 3. bölümünde Borçlanma ve İktisadi
Girişimler bölümünde düzenlenmiştir. Belediye
Kanunu'nun (BK) 73. maddesi, BK'nun 69. maddesinin daha
gelişmiş halidir ve belediyeye nasıl para kazanacağını gösteren
kılavuz niteliğindedir. Rahatlıkla söyleyebiliriz ki zaten bu
amaçla düzenlenmiştir. Bu maddeye göre
dönüşüm alanlarını belirleme yetkisi belediye
meclisinindir. Belediye meclisinden gerekli çoğunlukla alınan karar
valilikçe inceleniyor. Belediye meclisince alınan karar başkan
tarafından itiraz edilmek suretiyle yargıya gönderilmezse
kesinleşiyor. Ancak belediye tespit ettiği dönüştürme
alanlarını kapsayan proje hazinenin arazisi üzerinde ise ilgili
bakanlığın projeyi onaylaması gerekiyor.  Bunun yanında madde
metninde yazıldığı gibi dönüşüm alanları belediye ya da
mücavir  alanlar içerisinde ve en az elli bin metre kare
olması şartı getirilmiştir. Ancak üst sınırın ne olacağı
belirtilmemiştir.

Kentsel Dönüşüm Kanunlarının 2. adım kanunu
"Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların
Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkındaki
Kanun" adını taşımaktadır.  Kanunun amaç ve kapsam
başlıklı birinci maddesine göre yenileme alanları "belediye
sınırları içersinde bulunan yıpranan ve özelliğini
kaybetmeye yüz tutmuş; kültür ve tabiat varlıklarını
koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler
ile bu bölgelere ait koruma alanlarını" kapsıyor. Bu durumda
yenileme alanı olarak tanımı yapılacak yerlerin, kanunun adıyla
bağlantılı olarak düşünürsek tarihi ve kültürel
taşınmaz varlıklarla sınırlandırıldığı kabul edilmelidir. 
Dolayısıyla idare(belediye) bu kanuna dayanarak tarihi ve
kültürel taşınmazlar dışındaki alanlarda yenileme
çalışmaları yapamayacaktır. Başka anlatımla bu kanunla yenileme
alanları Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıklarla
sınırlıdır.

Yenileme alanları ise il özel idaresindeki yerler için il genel
meclisi, belediyelerde belediye meclisleri tarafından üye tam
sayısının salt çoğunluğuyla karara bağlandıktan sonra Bakanlar
Kurulu'nun onayıyla belirlenmiş olacaktır. Yenileme yerlerinde
yapılacak projeler meclis üye tam sayısının salt
çoğunluğunun kararı, belediyelerde belediye başkanlarının, il
özel idarelerde valiliğin onayı ile uygulanacaktır.(Mad 2.) Ancak il
özel idaresi yahut belediye uygulayacağı projeleri gerçek ve
özel hukuk tüzel kişilerine yaptırırarak uygulanır
denilmektedir. (Mad. 3.)İdare bu projenin kontrolünü de ilgili
uzman kurum ve ekiplere yaptırabiliyor.

Bu kanunun 1, 2, 3. maddelerini birlikte değerlendirdiğimizde yenileme
alanlarını belirlemenin ölçütünün ne olduğunun
açıkça çizilmediğini, yenileme yerlerinde yapılacak
projelerin hangi plan ve sistematik dahilinde yapılacağının belli
olmadığını görüyoruz. Bu kanun Tarihi ve Kültürel
alanların korunmasını düzenlemiştir ancak bu alanlarda konut,
ticaret, turizm, sosyal donatı alanlarının yapılmasından da
bahsedilmektedir.  Niyetin tarihi ve kültürel alanları
korumak değil, bu alanları pazarlamak olduğu açıktır. Ayrıca
idare projenin uygulamasını ve kontrolünü özel hukuk
tüzel kişilere de yaptırabileceğini söylemektedir. İdarenin
açıkça işaret ettiği özel hukuk tüzel kişileri
muhtemelen ünlü inşaat şirketleri, gayrimenkul yatırım
ortakları, gayrimenkul yatırım sektöründeki şirketler
olacaktır.

ÜLKENİN HER TARAFININ RANTA AÇILMASINI SAĞLAYACAK TEMEL
YASA MECLİS KAPISINDA "DÖNÜŞÜM ALANLARI HAKKINDAKİ
KANUN TASARISI"

Ülkenin her alanının satılması ve kentsel dönüşüm
projelerin daha hızlı uygulanabilmesi için yasalaşmayı bekleyen
"Dönüşüm Alanları Hakkındaki Kanun Tasarısı"
var olan yasal düzenlemelerden usul, yetki ve uygulanacağı alan
bakımından farklılığıyla rant niyetini afişe ediyor. Yaratacağı
tehlike ve saldırgan niteliği nedeniyle bu yasaya daha ayrıntılı
göz atmak gereği doğmuştur.
Yasa Tasarısının "Amaç" başlıklı 1. maddesinde;
/>

"Bu Kanunun amacı, imar planı bulunsun veya bulunmasın kentsel ve
kırsal tüm alanlarda bilim, teknik, sanat ve sağlık kurallarına
uygun olarak, afetlere ve kentsel risklere duyarlı yaşam
çevrelerinin oluşturulması için veya fiziki köhneme ve
sosyal ve teknik altyapının yetersiz ve niteliksiz olduğu alanların
iyileştirme, tasfiye, yenileme ve gelişimini sağlamak üzere
dönüşüm alanlarının tespitine ve
dönüşümün gerçekleştirilmesine dair her
türlü iş ve işlemler ile ilke ve esasları
belirlenmektedir."

denilerek daha önce bu konuda çıkartılan kanun
düzenlemelerinden farkı olarak bu madde de dönüşüm
alanları gayet geniş tutulmuştur. Madde metninde geçen
"kentsel kırsal tüm alanlar" söylemi ile doğal,
kültürel, dinsel, tarihsel nedenlerle özel kanunlarda
özerk dokunulmazlığı sahip olan yerlerin de dönüşüm
alanları içersine sokulduğunu görüyoruz. Kırsal alanlarda
elli bin metre karelik iyileştirme, yenileştirme ve tasfiye
çalışmasının ne olacağı  ise belirsiz değildir. Kırsal
alanların dokusunu tahrip edecek villa tipi konutlar, Acarlistan tipi
yerleşim yerlerinin hazırlanması muhtemeldir.

Yasa tasarısının 3. maddesi tanımlar adını taşımaktadır. Bu madde de
özellikle ilgimizi çeken "e" fıkrasındaki tanım
olmuştur.

"Proje ortaklığı: İdare dahil, kamu kurum ve kuruluşlarının
iştirakleri ile proje alanında taşınmaz sahibi olsun veya olmasın
gerçek veya tüzel kişilerin, dönüşüm
amaçlı imar planı kararlarına uygun olarak hazırlanan projeleri
gerçekleştirmek üzere ayrı ayrı veya birlikte oluşturdukları
adi ortaklık temelli hukuki işlemlerle bir araya gelmiş bir veya birden
fazla ortaklığı, ifade eder"

Bu madde ile Kamu Kurumu ile özel şirketlerin ortaklığının yasal
altyapısı da oluşturulmuş oluyor. Projenin finansmanı ve uygulanması
ortaklığı gerçekte kamu gücünün banka –
inşaat şirketlerine devredilmesidir. Projeyi belediye ile özel
sektörde bu alanda çalışan örneğin Albayraklar şirketi
birlikte tasarlayacaklar ve Albayraklar şirketi projeyi uygulayıp
denetleyebilecektir. Şirket belediye gibi hak ve yetkilere sahip olacak kamu
gücünü kullanmak sadece idarenin elinde iken Albayraklar
şirketi de kamu gücünü kullanmış olacaktır.  
 
3. maddenin diğer fıkralarında yapılan tanımlamalara göre, proje
İdare (İl Özel İdaresi, Büyükşehir Belediyesi, Belediye)
tarafından hazırlanacak ve onaylanacaktır. Ancak idare bu projeyi ister
personeline hazırlatır ister ihale yoluyla bir şirkete hazırlatabilir.
 

"Genel Esaslar" başlıklı 4. Maddenin birinci fıkrasında;
/>

"(1) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma
Kanunu, 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu, 2872 sayılı Çevre
Kanunu, 383 sayılı Özel Çevre Koruma Kurumu Başkanlığı
Kurulmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname, 3621 sayılı Kıyı
Kanunu, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, 3213 sayılı Maden Kanunu,
6831 sayılı Orman Kanunu, 3202 sayılı Köye Yönelik Hizmetler
Hakkında Kanun, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu,
4342 sayılı Mera Kanunu, 2920 sayılı Türk Sivil Havacılık Kanunu,
7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak
Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalan yerlerde,
ilgili kurum, kuruluş ve kurulların görüşleri ve önerileri
alınarak uygulama yapılır" denilmektedir.

Bu madde de yerel yönetime geniş yetkiler tanınıyor, adı
geçen merkezi yönetim ise sadece görüş ve
önerileri alınan kurumlara dönüştürülüyor. Bu
maddenin diğer fıkralarında planlama yetkisine sahip kurumların
dönüşüm alanlarında yetkilerinin bulunması durumunda da
ilgili kurumun sadece görüşü alınmaktadır. Merkezi idarenin
görüş ve önerilerine aykırı işlemin
hükmünün ne olacağı ise bu maddeden anlaşılmamaktadır.
Planlamanın tamamen yerel yönetime bırakılması ise genel planların
uygulanmamasına neden olacak, bu da birbirinden bağımsız
bütünlüklü planların oluşmasını engelleyecektir.
/>
 
Bu maddedeki hükümler ile diğer yasa maddelerinin
dönüşüm alanlarını engelleyen maddeleri ve başkaca
hükümleri artık uygulanmayacaktır.
Yasa tasarısının 5. maddesi "Dönüşüm Alanlarını
Belirlenmesi" başlığını taşıyor. Maddeye göre
dönüşüm alanın belirlenmesi kararını belediye ve
mücavir alan sınırlarında belediye meclisi, belediye ve mücavir
alan sınırları dışında il genel meclisi, Büyükşehir
Belediyeleri'nde, ilgili ilçe veya ilk kademe belediyesinin
görüşü alınarak Büyükşehir Belediye Meclisi
tarafından üye tam sayısının salt çoğunluğu alacak. Bu
karar 30 gün boyunca idarenin belirleyeceği yerlerde asılacak, bu
süre içerisinde itiraz edilebilir olacak ancak bu itirazı da
kararı veren belediye ya da il özel idaresinin meclisi inceleyecektir.
İtiraz edilmez ise karar kesinleşerek idarenin(belediye-il özel
idaresi) onayı ile uygulanmaya başlanacak. Görüldüğü
gibi Dönüşüm alanlarının belirlenmesi önceki
kanunlardan farklı olarak tamamen yerel idareye bırakılmıştır. Bakanlar
Kurulu ya da başka bir bakanlığının idarece belirlenen
dönüşüm alanlarını onaylamasına gerek
duyulmamıştır.  Böylece Dönüşüm Projelerin bir
an önce uygulanmasının önü açılmış oluyor. 
Ayrıca bu kanun "yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz
Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması
Hakkındaki Kanunun" ve diğer kanunların belirlediği yenileme
alanlarını da kapsamaktadır. Sit alanlarında yapılacak
Dönüşüm Projeleri'nde de bu kanun uygulanacaktır.
/>
Tasarıya göre yerel yönetimler kendi meclislerinin kararıyla,
kanunla merkezi idareye verilmiş bir görev ve yetkiyi
üstlenebilmektedirler.
Tasarı ile doğal ve tarihi alanlar ile hazine arazileri ve kamuya ait
gayrimenkullerin tasarrufu konusunda merkezi idarenin yetkileri, yerel
yönetimlere aktarılmakta, yerel yönetimler merkezi idarenin
yatırım ve kaynak planlamaları üzerinde, karar mercii haline
getirilmektedir. Bu düzenlemeyle merkezi idarenin mahalli idareler
üzerindeki vesayet yetkisi terk edilmiş olmaktadır. Maddeye göre
dönüşüm alanlarının, bu alanda bulunan tüm ilgililere
duyurulmasını sağlayacak çapta asılması gerekmektedir. Ancak
öngörümüz o dur ki hızlılığı amaç edinmiş
olan idare ayağına kimseyi dolamamak için duyuru zorunluluğunu
şeklen yerine getirecektir. Örneğin dönüşüm alanları
projesi ve planını belediyenin iç mekânında ki herhangi bir
panosuna asmayı yeterli görecektir.  Bu maddenin 7. fıkrasına
göre dönüşüm alanlarının belirlenmesinden sonra
içerisinde kaldırılmasına karar verilen okul, hastane gibi kamu
yapıları ile alt yapı gibi kamu hizmetlerinin yeniden yapılması idarenin
keyfine bırakılmıştır. Madde metni aşağıdaki gibidir.
(7) Dönüşüm amaçlı imar planı kararı uyarınca
tasfiye edilerek bir başka alana taşınması gereken kamu yapıları ile
Dönüşüm amaçlı imar planı kararı uyarınca
verilmesi gereken kamu hizmetine dair yapılar, Dönüşüm
alanı sınırı içinde kalsın veya kalmasın Dönüşüm
uygulaması kapsamında, ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının
görüşü doğrultusunda arsası da karşılanarak idarece
yaptırılabilir.
Genel olarak 5. maddenin en belirgin özelliği kamu topraklarının da
tasfiyesine imkan vermesidir. Hazine tarafından idare edilen varlıklar,
hazineye tescilli topraklar ile devletin hüküm ve tasarrufu
altında olan sahipsiz şeylerde dönüşüm alanları
kapsamındadır. Sadece hazinenin değil il özel idaresinin, kamu kurum
ve kuruluşları, belediyeler tarafından idare edilenlerde dahil her
türlü arsa ve arazileri ve bunların üstlerinde bulunan
bütün yapılar dönüşüm uygulamaları altında
tasfiye edilebilecektir. Dönüşüm alanları Hazine arazisi
üzerinde ise hazine arazisi idareye ücretsiz devredilecek, hazine
üzerinde kamu malları varsa sadece bu kamu mallarının bedeli
ödenecektir.
Tasarının 6. maddesi "Dönüşüm alanlarında planlama
ve yapılaşma" adını taşımaktadır.
Madde 6.
(1)    Dönüşüm alanı sınırının
kesinleşmesiyle birlikte, Dönüşüm amaçlı imar
planları kesinleşinceye kadar bu alanlarda, plan, plan değişikliği ve
plan revizyonu, parselasyon planı, ifraz, tevhit, irtifak hakkı tesisi,
terkini, cins tashihi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
düzenlenmesi ve onaylanması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti
tesisine ilişkin işlemler durdurulur ve kararın onayından evvel ruhsata
bağlanmış olanlar dahil bütün yapım faaliyetlerine
geçici olarak son verilir.
Bu maddeye göre dönüşüm alanında imara uygun inşaat
yapmakta iseniz inşaatınızın yapımı durdurulabilir. Sahibi olduğunuz
arsa ya da yapı konusunda tüm tasarruf hakkınız dondurulmaktadır.
İdarenin bu yetkisi karşısında mülk sahibinin doğmuş ve doğacak
zararlarının karşılanıp karşılanmayacağı madde metninden
anlaşılmamaktadır.
(2) Dönüşüm alanı sınırları içinde, 12/10/2004
tarihinden önce yapıldığını belgeleyen gecekondu sahiplerine,
ruhsatsız yapı sahiplerine ve ikamet edenlere,  bedelini yirmi yılı
aşmamak üzere borçlandırılmak kaydıyla yapılacak sosyal
konutlardan veya yapılardan, bağımsız bölüm verilebilir.
Bu düzenleme ile gecekondu mahalleleri tamamen tasfiye edilebilecek,
gecekondu sahiplerine ise borçlandırma yöntemiyle barınma
sorunlarının çözüleceği söylenmektedir. Oysa bu
konuda maddede bir kesinlik bulunmamaktadır. Madde metni
"verilebilir" ile bittiğine göre idare yapı sahiplerine
mağduriyetlerini giderecek imkân da sağlamayabilir. Madde metnini
verir diye okusak dahi mağduriyetin nasıl giderilebileceği idarenin
tamamen iyi niyetine bağlı olacaktır. Yıkılacak ev sayısının
çokluğu, ülkedeki emekçilerin gelir düzeyi
düşünüldüğünde bu madde ciddi bir tehlikeyi
işaret etmektedir.
(3) İdare, dönüşüm alanlarının kesinleşmesinden itibaren
üç yıl içinde, bu kanunun amacını
gerçekleştirmek üzere dönüşüm amaçlı
imar planlarını hazırlamak, hazırlatmak, onaylamak ve kesinleştirmekle
yükümlü ve sorumludur. Dönüşüm üst kademe
planlarda revizyon veya değişiklik yapılmasını gerektirmesi halinde,
üç ay içinde gerekli değişiklik yapılır…
Bu fıkra ise şimdiye kadar uygulana gelen şehirsel planlama ilkelerini yok
saymakta, dönüşüm planlarını üst ölçekli
nazım planlarının üstünde tutmaktadır. Yani
dönüşüm planları ile üst ölçekli planların
çakışması durumunda; üst ölçekli plan
üç ay içinde dönüşüm planına uyacak
şekilde revize edilecektir. Tabi bu da kentsel dönüşüm
projelerinin lokal ve kendine özgü, parça parça
projelendirilmesinin doğal bir sonucudur. Bu uygulamanın getirisi ise
parayı bastıran dönüşüm ortağının istediği yere
istediği şeyi yapmasına olanak sağlayabileceğidir. Artı olarak
böyle bir düzenleme peşi sıra rüşvetin ve yolsuzluğunda
yasal bir zemine oturmasını sağlayacaktır.
(4) Dönüşüm alanlarına ilişkin her tür ve kademede
planlar için görüşü istenen ilgili kurum ve
kuruluşlar, gerekli bilgi, belge ve görüşleri, üç ay
içinde tam ve eksiksiz olarak vermek ve veri alt yapısını ve diğer
hazırlıkları öncelikle tamamlamak zorundadır. Gerekli bilgi, belge
ve görüşler süresi içinde verilmediği taktirde,
sorumluluk ilgili kurum veya kuruluşta kalmak kaydıyla uygun
görüş ve izin verilmiş sayılır.
Bu taslağı hazırlayan kişiler acaba bu ülkeyi hiç mi
tanımadılar? Türkiye de bürokrasinin ne kadar yavaş
işlediğini, bürokrasiyi azaltmak için yapılan
düzenlemelerin bile yeni bürokrasiler yarattığını bilmiyorlar
mı acaba? Diğer taraftan istenen bilgi, belge ve görüşün
herhangi bir nedenle gecikmesi veya üç ay bir gün sonra
verilmesi durumunda; hakkında bilgi, belge ve görüş istenen konu
ile ilgili uzmanlığı olmayan mahalli idarenin oluşabilecek sakıncalı
durumun sorumluluğunu özel sektör eliyle başka bir kamu
kuruluşuna yıkarak uygun görüş ve izni vermesinin hiçbir
kitaba sığacak tarafı yoktur. Dönüşüm alanlarına ilişkin
bilgi, belge ve görüşün istendiği kurumun; işleyişinin,
iş programının, yoğunluğunun ve gerekli donanıma ve personele sahip
olup olmadığının göz ardı edilmiş olması aslında önceden
planlanmış bir senaryonun aşama aşama yürürlüğe
konduğunun bir göstergesidir. Norm kadro yasası ile bulunduğu kuruma
ve konuma raptedilen memurun bu tip uzmanlık gerektiren projelerde gereken
kamu kuruluşuna naklinin önü kesilmekte, uygulanan projenin
kontrollüğü yine özel kuruluşlara devredilerek kamudaki
yapı daha da hantallaştırılıp iş yapabilirliliği  gittikçe
azaltılmaktadır.
Tasarının 7. maddesi "Dönüşüm Alanlarında
Uygulama" bağlığı taşımaktadır.
Madde 7.
'(1) idare, dönüşüm  amaçlı imar planı
kararlarına uygun olarak; mevcut yapılar ve çevreleri hakkında
koruma, kullanma, güçlendirme, ıslah, geliştirme, yenileme ve
tavsiyeye ilişkin kararlar almaya, bu kararlara bağlı olarak ruhsat
vermeye yetkilidir…''
Mahalli yönetimler bu maddeye dayanarak kimseye sormadan kendi
başlarına almış oldukları kararları vatandaşı göz ardı ederek
tanrısal bir buyruk gibi dikte edebilecek veya yaptırabilecektir.
(2)İdare, plan kararlarını gerçekleştirmek amacıyla; arazi, arsa
ve proje düzenleme işlemleri yapmaya, kamulaştırmaya,
toplulaştırmaya, satın almaya, ön alıma, bağımsız
bölümler dahil mülkiyetindeki gayrimenkullerle trampaya,
gayrimenkul mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana
aktarmaya, kamu ve özel sektör işbirliğine dayalı yöntemler
uygulamaya, herhangi bir izne tabi olmaksızın bu amaçla şirket
kurmaya, kurulmuş şirketlere katılmaya ve mevcut şirketleri eliyle
uygulamalar yapmaya, kamu tüzel kişiliği olarak veya özel
sektörle birlikte proje temelli gayrimenkul yatırım ortaklıkları
kurmaya, kurulmuş olanlara katılmaya, kat karşılığı inşaat yapmaya
veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 23/6/1965 tarihli ve 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu esaslarına göre paylaştırmaya,
hisseleri ayırmaya veya birleştirmeye yetkilidir.
Bu kanun Dönüşüm alanlarının belirlenmesi ve uygulanması
amacıyla yeni bir imar kanunu niteliğindedir dersek hiç de
abartmamış oluruz. Ve bu kanun idare hukukunda esas olan anlayış ve
ilkelere tamamen farklı yeni düzenlemelere yer vermiştir. İdare,
mülk sahibine danışmadan herhangi bir izne bağlı olmaksızın
planlar, inşaat yapabilmektedir. İdare(belediye) özel bir şirket
işletiyormuş gibi ülkemizin arazisini pazara çıkarmış
gibidir. Bilindiği gibi Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı gayrimenkule
dayalı projelere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına
yönelik yatırım yapan şirketleri tanımlamaktadır. Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı kurmakla idare artık vatandaşa "nasıl iyi
hizmet sunarım" amacından çok şirket anlayışıyla
gayrimenkullerden "nasıl daha çok kar elde ederim"
amacıyla hareket edecektir.

(6) Dönüşüm alanlarında, mevzuata uygun yapıların
boşaltılması ve yıkılarak kaldırılmasında plan
bütününe ilişkin değerleme ve fiziki durum temel alınarak
anlaşma yolu esastır. Anlaşma kapsamında idare, bağımsız
bölüm maliklerine, proje gerçekleştirilinceye kadar olan
süre içinde geçici konut tahsisi veya kira yardımı
yapabilir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde bu taşınmazlar hakkında
kamulaştırma işlemi yapılır. İtiraz sadece kamulaştırma bedeline
yapılabilir. İdare, Dönüşüm alanında ikamet edenlerin
mağduriyetlerinin önlenmesi için gerekli tedbirleri alır.
Dönüşüm alanlarında yapılacak kamulaştırmalar, 4/11/1983
tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinin
ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi
amaçlı kamulaştırmalardan olup, Bakanlar Kurulu kararı
alınmaksızın yapılacak acele kamulaştırma olarak değerlendirilir.
/>
Bu madde ile mülkiyet hakkı tamamen ihlal ediliyor.
Dönüşüm alanları belirlenen yerlerde oturanlar yerleşim
yerlerinden tasfiye edilmekte başka bir yerleşim bölgesine
yerleşmeleri zorlanmaktadır. Mülkiyet hakkı ile birlikte sosyal
güvenlik hakkı da tehlike altındadır.   Sahibi oldukları
arsaya - yapıya kamulaştırma yoluyla el konulmaktadır. Örneğin
kendine ve ailesine ev yapmak için arazi satın alan kişi yapıya
başlayıp bitirmek üzere iken, idare yaptığı yapının
dönüşüm alanı içersinde olduğunu söyleyip
ruhsatını iptal ederek yapıyı yıkabilecektir. İlgililer idarenin bu
işlemine karşı sadece kamulaştırma bedeline itiraz edileceği kabul
edilmektedir. Ayrıca imarı zorunlu ve acil düzenlemeler için
kabul edilen acele kamulaştırma işlemi Dönüşüm
alanlarının yaratılması için de kullanılmaktadır.
Madde 8- Gelirler, Harcamalar ve Muafiyetler
(3) Bu kanun kapsamında yapılacak her türlü mal ve hizmet
alımları ile yapım işleri 5366 sayılı Yıpranan tarihi ve
Kültürel Taşınmaz varlıkların Yenilenerek Korunması ve
Yaşatılarak  Kullanılması Hakkında kanunun 3. maddesinin 8.
fıkrası hükümlerine üretilen konut ve iş yerlerinin
satışı3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye kanununun 69. maddesinin
3. fıkrasının birinci cümlesindeki hükümlere
tabidir…    
Bu maddeyi tam olarak anlayabilmek için adı geçen kanunların
ilgili maddelerine değinmekte de fayda var.
5366 sayılı kanunun 3. maddesinin 8. fıkrası ' Yenileme
alanlarında yapılacak uygulamalarda her türlü mal ve hizmet
alımları ile yapım işleri, ceza ve ihalelerden yasaklama
hükümleri hariç olmak üzere 4734 sayılı Kamu ihale
Kanunu hükümlerinden muaftır.'
5393 sayılı kanunun 69. maddesinin 3. fıkrası 'Arsalar hariç
üretilen konutlar satışı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu
Hükümlerine tabi değildir.'
Bu üç maddeyi alt alta yazıp topladığımızda şu sonuç
çıkmaktadır; Kentsel Dönüşüm Alanlarına ilişkin
her türlü plan, proje ve yapım işleri ile mal ve hizmet alımı,
satış, tahsis ve devir işleri 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu, 4735
sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ve 2886 devlet ihale kanunu
hükümlerinden muaf tutulmuştur. Ve bu düzenleme yapılırken
bu alım satım işinin neye göre ve hangi kıstaslar
çerçevesinde olacağı belirtilmemiştir. Bu ifadenin ucunun bu
kadar açık olması yapılmaya çalışılanın Kentsel
Dönüşüm değil Rantsal Dönüşüm olduğunu
göstermesi açısından çok önemlidir. Bu
düzenleme ile yapılacak yolsuzlukların önü
açılmıştır.
(4) ' Dönüşüm alanlarında idare tarafından yapılacak
sözleşmeler, tesciller …. plan proje uygulamaları ile
inşaatlar, tapu kadastro işlemleri dahil her türlü iş ve
işlemler dönüşüm amaçlı imar planlarının onay
tarihinden itibaren beş yılı aşmamak üzere, her türlü
vergi, resim, harç ve bedellerden muaftır.''
Dönüşüm projeleri halk ve kamu yararına diye
pazarlandığından, bu madde de dönüşüm projelerinden
faydalanan vatandaş lehine bir hüküm gibi lanse edilmekte olup
aslı itibariyle tamamen dönüşüm ortağı özel
sektörü palazlandırmaya yönelik bir maddedir. Gayrı menkul
yatırım ve dönüşüm ortağı hissesine düşen
miktarın, her türlü vergi, resim, harç ve bedelden muaf
tutulmasında ne gibi bir kamu yararı vardır merak ediyoruz. Ayrıca aynı
maddenin 5. fıkrasında; 500 hektarı aşan projelerde; 1. ve 2.
derecelerden deprem bölgelerinde uygulanan Kentsel
Dönüşüm Projelerinde %10, diğer deprem bölgelerinde
%5'i geçmemek kaydıyla yerel yönetimlerin
bütçe gelirlerinden ek ödenek ayrılması niyetlerini
aşikar kılmıştır.
"MADDE 11- 2981 sayılı Kanun ile ilgili bugüne kadar ilgili
idareler tarafından sonuçlandırılamayan iş ve işlemlerin,
bugün için sonuçlandırılmasında birçok sorunla
karşılaşılmakta ve 2981 sayılı Kanunun uygulanması da mümkün
hale gelememektedir. Bu nedenle 2981 sayılı Kanununa ilişkin işlemlerin
bu Kanuna göre sonuçlandırılması amacıyla, 2981 sayılı
Kanun yürürlükten kaldırılmaktadır".

"GEÇİCİ MADDE 1- 2981 sayılı Kanuna göre gerekli yasal
müracaatları yapan ve hak sahibi olan ancak 2981 sayılı Kanunda
öngörülen işlemleri tamamlanmayan hak sahiplerine,
dönüşüm alanlarında en az bir bağımsız bölüm
verilmek suretiyle işlemlerin bu Kanuna göre
sonuçlandırılması hükme bağlanmış, gerekli arsa bedellerini
ödemeyenlerin projeyi uygulayacak idareye ödemelerine ilişkin
hükümler getirilmiştir"

Bu maddeye göre gecekondu bölgelerinde yaşayanlara, bu kanun
maddesi nedeniyle kazanılmış hakları olan "dönüşüm
alanlarında bağımsız alanlar" verileceğinden bahsedilmektedir.
Ancak verilecek alanın ölçüsü, mevkisi, niteliğinin
nasıl olacağından bahsedilmemekte yetki tamamen idarenin keyfiyetine
bırakmaktadır. Bu maddeye göre gecekondu sahibi kişi kentin ücra
bir bölgesine de gönderebilir.

Genel olarak ifade edecek olursak bu kanun ile barınma ve mülkiyet
hakkına geniş bir saldırı yöneltilmiştir. Bu kanun bir madde ile 13
yasayı devre dışı bırakıyor, idareye olağanüstü
kamulaştırma yetkisi veriyor, daha önceden varolan plan ve projeleri
saf dışı bırakıyor. Kanun bu haliyle kanun gerekçesinde
belirttiğinin aksine sosyal adaleti sağlamaktan ve toplumsallaşmaktan
uzaktır. Kenti dönüştürmek niyetinde olanlar kentte
yaşayanları dışlamakta ve onları karar alma süreçlerinin
hiç birine dahil etmeyerek yok saymaktadır.

Elbette sağlıksız yapılaşma mekânlarında yaşayan insanlar
koşullardan memnun değillerdir ve temel haklardan olan daha insanca
yaşabilir sağlıklı mekânlarda yaşamak haklarıdır/hakkımızdır.
Bu nedenle göç, afet, idari yönelimler gibi değişik
nedenlerle bozulan tahrip olan kent dokusunun yenilenerek yapılanması
ihtiyaç gereğidir.

Ancak bu yasaların temel özellikleri ne yazık ki nüfus
yoğunluğunun yarattığı sağlıksız çarpık yapılaşma, 
alt yapı, kültürel, sosyal alan eksikliğini giderme ihtiyacı
değildir. Amaçlanan ulusal ve uluslararası şirketlerin ve
Gayrimenkul ortaklık paylarının gayrimenkul alanları tüketilerek
doğal, kültürel, siyasal çevrenin bozulmasıyla
sonuçlanacak projeleri hazırlanmasına olanak sağlamaktır.
 

İdarenin tasarruf ve eylemlerin bizlere gösterdiği gerçek ABD,
AB, Dünya Bankası ve uluslar arası şirketlerin işbirliği ile
hazırlanan projelerin uygulanmasının sağlanması amacıyla kentin nazım
planına, oturanların ortak çıkarına ve ihtiyaçlarına
bakılmaksızın deprem, afet tehlikesi, hukuka aykırı yapılaşma
bahanesiyle buraları yıkıp projeyi hazırlayan kuruluşların rant elde
etmesini sağlamaktır.

Kentsel Dönüşüm Projeleri yazılı ve görsel basında
dar gelirli grupların konut ihtiyacının giderilmesi ve daha güvenli,
sağlıklı ve nitelikli kentsel yapılar içersinde yerleştirilmeleri
amacıyla hazırlanıyormuş gibi sunuldu. Ancak evleri yıkılarak toplu
konutlara yerleştirilen insanlara imzalatılan şartnamelerin koşullarına
bakıldığında, gecekondularda yaşayan düşük gelirli
insanların ihtiyacını karşılamadığı görüldü.

Bilinmesi gereken gerçek yasalarla getirilmeye çalışan
sistemin emekçi halkın konut sorununu ve ihtiyacını gidermeye
yönelik olmadığıdır. Projelerin hedefi orta ve üst düzey
gelir sahiplerin konut ihtiyacını karşılamak ve uluslar arası
kuruluşlara yatırım imkânı sağlamaktır.

Sonuç olarak barınma, yerleşme, mülkiyet hakkı ulusal ve
uluslar arası sözleşmelerde korunmuş temel ve vazgeçilmez
haklardandır. İnsanın su, havaya olan ihtiyacı ne ise barınmaya olan
ihtiyacı da odur. Barınma hakkı sosyal hukuk devletinin güvence
altına alması gerektiği haklardan birisidir. Barınma-yerleşme sorununu
çözememiş kişilerin kültürel- siyasal kimliklerini
sosyal varlıklarını geliştirmeleri de mümkün olamayacaktır. Bu
nedenle kentin yenilenmesi uygulamalarında sermayenin ihtiyacı
doğrultusunda değil uygulamanın yapıldığı yerlerdeki halkın
ihtiyaçlarına göre, yerinde, katılımcı planlar
düzenlenmeli bu düzenlemeler yapılırken mağduriyete
uğrayacakların hakları korunmalıdır. İdarenin aksi işlem ve eylemleri
hukuka aykırı olacağı gibi kazanılmış hakka da el konulamaz
anlayışı ile hep birlikte idarenin işlem ve eylemlerine karşı
mücadele etmek gerekecektir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE  DEĞERLEME
YÖNTEMİ
Bu rantsal yasanın başka bir ayağı da hak sahipliliğinin belirlenmesi ve
hak bedelinin tayinidir.
Öncelikle şunu belirtmekte fayda var; 1984'te Turgut Özal
zamanında getirilen aftan faydalanması gereken lakin; gerek kamunun kusuru
gerekse de gecekondulunun ihmali yüzünden yasal sürecini 
tamamlayamamış olan  gecekonduluyu  bu tasarı ile hak sahipliği
sürecinin dışında tutanlar, hak sahipliliğinin düzenlemesi ve
dönüşüm sürecine katılımı ile ilgili hiçbir
maddeye metinde yer vermemiştir. Hak bedelinin tayini ve takdiri ile ilgili
olarak, bu güne kadar yapılan dönüşüm projelerinde
gecekonduculara enkaz bedeli teklif edilmiş, kabul etmeyenlere ise
'istersek hem yıkar hem de enkaz parasını %20 fazlası ile sizden
geri alırız' diyerek sindirilmeye çalışılmıştır. Enkaz
bedelini kabul edenlere de iki alternatif sunulmuştur. Birincisi enkaz
bedelini alıp sürgünü kabul etmesi (ki çoğu zaman bu
bedellerin ödemesi senelere yayılmakta ve bu arada eriyip yok
olmaktadır), ikincisi ise enkaz bedelini peşine sayıp
dönüşüm alanı içinde veya dışında ki bir konut
vererek insanları kredi bataklığına sürüklenmesi…
Tabi bu yöntem uygulanırken de çeşitli yolsuzluklar olmuştur.
Mesela aynı binada farklı dairelere farklı bedeller(ki bazen 3-5 katı
bulmuştur) ödenmiş yada öngörülmüştür.
Şimdi ise özde aynı mantığı taşıyan ama süslü
kelimelerle pazarlanmaya çalışılan yeni bir yöntem
gündemdedir; Değerleme Yöntemi.
Madde 7-Dönüşüm Alanlarında Uygulama
    
(2) İdare, plan kararlarını gerçekleştirmek amacıyla; arazi ve
arsa düzenleme işlemleri yapmaya, … kat karşılığı inşaat
yapmaya veya yaptırmaya, kat mülkiyeti kanunu esaslarına göre
paylaştırmaya,  hisseleri ayrıştırmaya veya
bütünleştirmeye, değerleme esasına göre bağımsız
bölüm verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını
değiştirmeye yetkilidir.

(3) 'İdare, dönüşüm amaçlı imar planı
çerçevesinde değerleme yaptırmaya, uygulamaya, mülkiyet
haklarının dağıtımına, bağımsız bölüm, hisse ya da bedeli
verilmek suretiyle alan ve hisse miktarlarını değiştirmeye, uygulama
alanlarında inşa edilecek binaların hak sahiplerine paylı veya tam
mülkiyet halinde bağımsız bölüm tescillerini yaptırmaya
resen yetkilidir. İdarece, dönüşüm amaçlı imar
planında değerleme esaslı yöntem uygulanacağının belirtilmesi
halinde, dönüşüm alanlarında ki mülkiyet
düzenlemelerinde düzenleme alanı içindeki gayrı
menkullerin düzenleme öncesi ve sonrası değerleri gayrimenkul
değerleme kuruluşlarına yaptırılarak resen belirlenir. Düzenlemeden
sonra mülkiyet dağıtımı , düzenleme öncesi  ve
sonrası değer, temel alınarak idarenin yatırım ve katkı payları
düşüldükten sonra değerleme esaslı yöntem
çerçevesinde yapılır. İdare, bu dağıtıma göre,
bağımsız bölüm, hisse ya da bedeli verilmek suretiyle alan ve
hisse miktarlarını değiştirmeye… resen yetkilidir.'

(7) Dönüşüm alanlarında gayrimenkul mülkiyeti, menkul
değere dönüştürülebilir.  Bir bağımsız
bölüme karşılık gelmeyen küçük ve
parçalı hisseler karşılığında gayrimenkul sertifikası ve bunu
gibi menkul kıymet belgesi idare veya proje ortaklığınca verilebilir ya
da taşınmazın bedeli paraya çevrilerek hak sahibine ödenir.
/>

Tasarının ilgili maddelerinin açılımını kısa bir örnekle
yapabiliriz. Ama örneğe geçmeden belirtelim oran ve değerler
izafidir. Diyelim ki yasal ruhsatlı yüz metre karelik bir daireniz var.
Ve sizin haberiniz olmadan, size sorulmadan kentsel dönüşüm
alanına dahil edilmiş. Sizde devletin bekası, kamunun yararı dediniz
itiraz etmediniz. Veya itiraz etme hakkınızın da elinizden alındığını
öğrendiniz. Bunu da kabullendiniz diyelim sıra geldi gayri
menkulünüzün değerini tespit etmeye. Gayrı menkul
kıymetlendirmede hiçbir ölçüt sunmayan yasanın
görevlendirdiği herhangi bir değerleme kuruluşunun, kendisinin 
(daha doğrusu dönüşüm ortaklılığının – ki
taraflardan birinin karına kar katmaktan başka derdi olmayan özel bir
kuruluş olduğu düşünülürse olayın vahameti daha net
ortaya çıkar.- dikte ettiği) kriterleri çerçevesinde
gayri menkulünüze 50 bin YTL değer biçtiğini
öğrendiniz.  
İtiraz etmeyi düşündünüz ama şikayet makamının yine
bu dönüşüm ortaklığı olduğunu öğrendiniz ve
vazgeçtiniz diyelim. Sıra dönüşüm sonrası
oluşturulacak yapının değerini belirlemeye geldi. Yine bu değerleme
kuruluşu yatırım ortaklığının sunduğu kriterler
çerçevesinde yeni yüz metre karelik yapının değerinin
idarenin yatırım ve katkı payları düşüldükten sonra 200
bin YTL olduğunu öğrendiniz. Bu aşamadan sonra gayrı
menkulünüzün karşılığında size dönüşüm
öncesi bedelin dönüşüm sonrası bedele oranını
gösteren bir gayrimenkul sertifikası verilecektir. Yani
dönüşüm öncesi 100 metre karelik olan  gayri
menkulünüz dönüşümden sonra 25 metre kareye
dönüşmüştür. İşte gayrimenkul kıymet sertifikası bu
oranı gösterir bir belgedir.  Elinizdeki oran karşılığında
bağımsız bir bölüm veya hisse verilebilecekse bu imkandan
faydalandırılabilirsiniz. Ama örnekteki gibiyse böyle bir
şansınız olmayabilir. Bu durumda size iki alternatif sunulacaktır; ya
elinizdeki bu oran peşinata sayılıp gerisi azami 20 yıl olacak şekilde
borçlandırılarak ya da elinizde bir birikiminiz varsa farkı peşin
ödeyerek konut sahibi olabilirsiniz. Ya da bu orana tekabül eden
miktarı (-ki ne kadar sürede ödeneceği belirsizdir) alıp kentin
en ücra köşelerine sürgün gidebilirsiniz. Bu arada
tasarı metinleri dikkatlice okunacak olursa tüm bu süreçte
dönüşüm sonrası dönüşüm alanını veya
yerini seçmeniz sizin değil idare ve proje ortaklılığının
inisiyatifindedir.  İdare veya ortağı isterse sizin sürgün
fermanınızı imzalamakta  resen yetkilidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN
DÖNÜŞÜMÜ
 
Her hangi bir proje tasarlanırken dört faktör göz
önünde bulundurulur: 1- ihtiyaç ve talep
2- proje uygulama alanı 3- yapılabilirlilik 4- finansman  
Bu dört madde içinde sistemi ve rant avcılarını en fazla
ilgilendiren işin finans boyutudur. Bu yüzden kentsel
dönüşüm projeleri birinci aşama finans projesi, ikincisi
dönüşüm projesi olarak iki safhada projelendirilmektedir.
Aslına bakılırsa projenin dönüşüm kısmı birinci
kısmını perdelemek için yapılmaktadır. Finans projelerinin
uygulanacağı yerler, en fazla prim yapacak ve merkezi bir konumda olacak
şekilde özenle seçilmekte ve buralara pilot proje sahası
denerek burada yapılacak projenin mevcut imar planları dışında bir
şekilde şekillenmesinin önü açılmaktadır. Buradaki pilot
projelerin açıklamasını ise dönüşüm projelerinin
ekonomik yapılabilirliliğini  sağlamak olduğunu, buradan sağlanacak
gelirle dönüşüm alanlarının finansmanını devlete yük
getirmeden sağlayacaklarını söylemeleri bir safsatadan öteye
geçememiştir. Nitekim bu güne kadar uygulanan
dönüşüm projelerinin dönüşüm kısmının
göstermelik yapıldığı artık herkesin malumudur. Örnek vermek
gerekirse deprem odaklı hazırlanan Zeytinburnu Kentsel
Dönüşüm Projesinin görkemli başlayıp hüsranla
sonuçlanması buna güzel bir örnektir. Mevcut yapı
stoğundaki her bir binanın deprem  tahkikini birkaç saatlik
mesai ile tayin edenlerin başına balyoz gibi inmiştir çöken
bina. Özellikle İstanbul'un depremselliği gerçeğini
kendi cüzdanlarını doldurmak için kullananların gerçek
yüzünü ortaya çıkarmıştır bu olay. İşte bu
olaydan sonra depremi bahane edip rant projelerini hayata
geçiremeyeceklerini anlayan Büyükşehir Belediyesi bu
mantıkla  ihaleye hazırladığı bazı projeleri iptal etti. Sanmayın
ki düzeltmek için. Başka bahaneler eşliğinde ya da direkt
rantsal pilot proje uygulamaları ile yeniden deneyecekleri ve de devam
edecekleri kesin. Tıpkı bizimde bu rant projelerine karşı
mücadelemizi devam ettirip yükselteceğimiz gibi.

Av. Oya ASLAN

 

Sayı 4 Kentsel Dönüşüm Sayfa 56-67

İvme Dergisi yazısıdır. Kaynak gösterilmeden kullanılamaz.